PUZ nou în București: procedură, durată și ce s-a schimbat în 2026

Când este necesar un PUZ

Planul urbanistic zonal (PUZ) stabilește, pentru o zonă delimitată, funcțiunile admise, regimul de înălțime și indicatorii de ocupare a terenului (POT) și de utilizare a terenului (CUT). În București, pentru parcelele de peste 3.000 mp, PUZ-ul este obligatoriu înainte de autorizarea construcțiilor ^[6]. Același lucru este valabil, indiferent de suprafață, pentru amplasamentele aflate în zone pe care Planul Urbanistic General nu le reglementează detaliat ^[9].

Un PUZ aprobat anterior nu rămâne valabil la nesfârșit. Autoritatea care îl aprobă îi stabilește și termenul de valabilitate; după expirare, dacă investiția nu a început, terenul revine la regulile generale și este nevoie de o documentație nouă ^[4].

Etapele procedurii

În practica administrativă de până acum, un PUZ a parcurs aceleași etape mari ^[10]:

• certificatul de urbanism, care precizează că este necesară elaborarea unui PUZ și ce avize trebuie obținute;
• avizul de oportunitate, care stabilește dacă inițiativa și limitele zonei studiate sunt acceptate;
• studiile de fundamentare: ridicare topografică, studiu geotehnic, studii de circulație și, după caz, de mediu;
• avizele și acordurile instituțiilor: mediu, circulație, utilități, ISU și, în zonele speciale, apărare sau ordine publică;
• consultarea publicului, cu anunț afișat 25 de zile și raport de informare;
• avizul arhitectului-șef, după analiza în comisia tehnică de urbanism;
• aprobarea prin hotărâre de consiliu.

Ce schimbă Codul urbanismului din august 2026

Legea 169/2026 a fost promulgată pe 5 august 2026 și se aplică din 25 august 2026, fără să aștepte norme de aplicare ^[1][2]. Cererile depuse până pe 24 august 2026 continuă pe legislația veche, iar PUZ-urile începute înainte rămân pe legea de la data începerii; avizele deja emise rămân valabile ^[1][2].

• Aviz tacit: dacă o instituție nu răspunde în termen, avizul se consideră dat. Excepțiile sunt avizul de inițiere, avizul arhitectului-șef și instituțiile de apărare, ordine publică și securitate națională ^[1].
• Comisie integrată de avizare pentru avizele încă neobținute, cu procedură simplificată ^[1].
• Nulitate parțială: dacă doar o parte dintr-un PUZ este nelegală, instanța o poate anula numai pe acea parte ^[1].
• Documentațiile se elaborează în format GIS și se publică în Geoportalul Național de Urbanism ^[11].
• Din 1 noiembrie 2028, Primăria Generală preia emiterea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire din București, în locul sectoarelor ^[3].

Cât durează

Duratele reale au variat mult. Reprezentanții dezvoltatorilor au indicat circa 18 luni pentru aprobarea unui PUZ ^[5], iar alte relatări vorbesc de 12, 18 sau 24 de luni ^[6]. Au existat și perioade de blocaj: în 2021 se raporta că de la sfârșitul lui 2020 niciun PUZ nu ajunsese pe ordinea de zi a Consiliului General, deși existau zeci de avize favorabile ale arhitectului-șef ^[5].

Noul Cod țintește circa 7,5 luni pentru aprobarea unui PUZ și circa 65 de zile pentru autorizația de construire ^[3]. Acestea sunt ținte declarate, nu durate măsurate; primele PUZ-uri depuse după 25 august 2026 vor arăta cât de realiste sunt.

Contextul Bucureștiului

Planul Urbanistic General al Capitalei datează din 2000 și este prelungit periodic ^[12]. Elaborarea unui PUG nou a avansat prin studii de fundamentare publicate în 2025 ^[13], dar în vara lui 2026 un PUG actualizat încă nu exista ^[14]. Până la aprobarea lui, PUZ-ul rămâne instrumentul prin care se stabilesc regulile pentru o parcelă mare.

Costuri

Nu există un tarif public de referință. Costul depinde de suprafață, de complexitatea zonei și de numărul de avize. Bugetul include documentația de urbanism propriu-zisă, ridicarea topografică, studiul geotehnic, studiile de circulație și taxele de avizare. Recomandarea practică este o ofertă scrisă de la un birou de urbanism înainte de semnarea tranzacției.

Cum se împarte riscul între vânzător și cumpărător

În tranzacțiile cu terenuri, investitorii condiționează frecvent închiderea de obținerea PUZ-ului sau a autorizației de construire, prin condiții suspensive în antecontract ^[8][15]. Alternativa este un preț care reflectă statutul actual al terenului, cumpărătorul păstrând câștigul creat prin urbanism.

Acest material are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau de investiții.