Pe scurt
- Zona Et admite birouri, servicii, comerț de până la 1.000 mp, showroomuri, alimentație publică, cazare turistică, cercetare și sănătate; exclude locuirea, industria poluantă și depozitarea en gros [1].
- Indicatori maximi: POT 40% (50% pe colț), CUT 2,2 (2,8 pe colț), cornișă 21 m și înălțime totală 25 m [1].
- Aeroportul Cluj a avut 3,58 milioane de pasageri în 2025, cu o capacitate a terminalelor de 4,5 milioane pe an după extinderea din 2024 [3][4].
- PUG-ul din 2014 a fost prelungit până în 2034; un PUG nou nu are încă termen [2][8].
Cadrul: PUG Cluj-Napoca 2014, prelungit
Planul Urbanistic General al municipiului a fost aprobat în 2014 (HCL 493/2014). În 2024, Consiliul Local i-a prelungit valabilitatea cu zece ani, până în 2034 [2]. Contractul pentru un PUG nou a fost reziliat în 2022, iar după adoptarea noului Cod al urbanismului primăria nu a stabilit un termen pentru relansare [8]. Pentru investitori, asta înseamnă că regulile actuale ale zonelor rămân reperul pentru următorii ani.
Ce permite zona Et
Unitatea teritorială de referință Et cuprinde zone de activități terțiare, în general pe terenuri care au avut anterior funcțiuni industriale. Conform regulamentului consultat pe portalul GIS al Primăriei Cluj-Napoca [1]:
| Categorie | Funcțiuni |
|---|---|
| Admise | birouri, servicii, comerț cu suprafață de vânzare de până la 1.000 mp, showroomuri, alimentație publică, cazare turistică, cercetare, unități de sănătate |
| Admise cu condiții | producție de mică amploare, numai ca parte a unei activități comerciale; parcaje, în condițiile regulamentului |
| Interzise | locuire, industrie poluantă, depozitare en gros, hipermarketuri |
Indicatori de construire
| Indicator | Parcelă curentă | Parcelă de colț |
|---|---|---|
| POT maxim | 40% | 50% |
| CUT maxim | 2,2 | 2,8 |
| Înălțime | cornișă 21 m, total 25 m | cornișă 21 m, total 25 m |
Pentru o parcelă de 7.057 mp, un CUT de 2,2 înseamnă o suprafață desfășurată maximă de 15.525 mp, iar un POT de 40% o amprentă la sol de maximum 2.823 mp (calcul pe indicatorii maximi; limitele exacte se confirmă prin certificat de urbanism).
Lângă calea ferată se aplică zona de siguranță a infrastructurii feroviare, unde construcțiile sunt restricționate. În estul Clujului, linia este parte a viitorului tren metropolitan Gilău–Bonțida [1][7].
Aeroportul ca motor de cerere
Aeroportul Internațional Cluj a avut 3.582.134 de pasageri în 2025, un record, cu circa 10% peste 2024 [3]. În primul trimestru din 2026 a depășit 700.000 de pasageri, circa 8.000 pe zi [9]. Extinderea terminalului de plecări, inaugurată în iunie 2024, a dus capacitatea terminalelor la 4,5 milioane de pasageri pe an [4].
Pentru funcțiunile admise în zona Et, apropierea de aeroport susține în special: cazarea de tranzit și de afaceri, parcarea de lungă durată, showroomurile cu vizibilitate la drumul principal, birourile regionale și serviciile medicale private.
Piața de birouri și logistică din Cluj
| Segment | Indicator | Valoare | Sursă |
|---|---|---|---|
| Birouri, 2025 | stoc / neocupare / chirie clasa A | ~340.400 mp / 8,6% / 15–17 €/mp/lună | [5] |
| Birouri, 2025 | livrări noi în ultimii doi ani | niciuna | [5] |
| Industrial, T2 2026 | stoc / neocupare / chirie prime | 447.000 mp / 7,5% / 4,65 €/mp/lună | [6] |
| Industrial, T2 2026 | în construcție | 11.000 mp | [6] |
Lipsa livrărilor noi de birouri și stocul industrial redus în construcție indică o ofertă limitată de spații moderne în oraș. Depozitarea en gros nu este însă admisă în zona Et, așa că pentru aceste amplasamente valoarea vine din funcțiunile terțiare, nu din logistica clasică.
Ce verifică un cumpărător
- certificatul de urbanism pentru parcela concretă: confirmă UTR-ul, indicatorii și limitele zonei de siguranță feroviară;
- situația din cartea funciară pentru fiecare parcelă, inclusiv cele în curs de intabulare;
- puterea electrică disponibilă și documentele de racordare;
- accesul rutier și eventualele lărgiri de drum prevăzute în documentațiile de urbanism.
Acest material are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau de investiții.
Surse
Surse consultate la 13 octombrie 2026. Calculele marcate „calcul” sunt ale noastre, pe baza cifrelor publicate.
- Portal GIS – Urbanism, PUG Cluj-Napoca, regulament UTR Et (consultat 13.10.2026) · Primăria Municipiului Cluj-Napoca, 13.10.2026
- Încă 10 ani se prelungește valabilitatea actualului PUG · Actual de Cluj, 24.06.2024
- Record de pasageri la Aeroportul Cluj în 2025 · Actual de Cluj, 27.01.2026
- Terminal de plecări extins la Cluj-Napoca, inaugurat · Economedia, 05.06.2024
- Piața de birouri din Cluj-Napoca în 2025 (date Cushman & Wakefield Echinox) · Actual de Cluj, 26.03.2026
- Cluj-Napoca, al doilea cel mai scump hub logistic din România (C&W Marketbeat) · Actual de Cluj, 05.08.2026
- Trenul metropolitan Gilău–Bonțida: licitația pentru lucrări · Actual de Cluj, 10.12.2025
- PUG nou la Cluj-Napoca: stadiul procedurii · Actual de Cluj, 07.08.2026
- Aeroportul Cluj a depășit 700.000 de pasageri în primul trimestru din 2026 · G4Media, 2026
