Due diligence la cumpărarea unui activ imobiliar în România: lista de verificare

1. Cartea funciară

Extrasul de carte funciară pentru informare îl poate cere oricine, online, și arată situația la zi; extrasul pentru autentificare îl cere notarul înainte de semnare și este valabil 10 zile lucrătoare ^[1]. Cartea funciară are trei părți ^[2]:

• partea A: descrierea imobilului, adresa și suprafețele;
• partea B: proprietarul și istoricul titlurilor de proprietate;
• partea C: ipoteci, sarcini, servituți, notări de litigii și somații.

Se compară suprafața din carte funciară cu cea măsurată și cu planul de amplasament, se verifică dacă toate construcțiile sunt intabulate și dacă există parcele în curs de înscriere.

2. Urbanismul

Certificatul de urbanism arată regimul juridic, economic și tehnic al terenului: funcțiunile admise, indicatorii POT și CUT și dacă este necesar un PUZ ^[2]. Se verifică dacă documentațiile de urbanism invocate sunt în vigoare și dacă există proiecte de infrastructură care afectează terenul.

3. Construcțiile

• autorizațiile de construire pentru fiecare corp de clădire;
• procesele-verbale de recepție la terminarea lucrărilor, cu comisia constituită legal;
• intabularea construcțiilor; o clădire fără recepție este într-o situație juridică neregulată ^[2];
• pentru clădirile în funcțiune: autorizațiile de securitate la incendiu și, după caz, de mediu și sanitare.

4. Fiscalitatea locală și certificatul energetic

Fără certificatul fiscal pentru taxele locale, notarul nu autentifică vânzarea; din 1 martie 2026 îl prezintă și cumpărătorul, iar documentul este valabil circa 30 de zile ^[3]. Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzare, se prezintă înainte de semnare și este valabil 10 ani ^[4].

5. Mediu și riscuri tehnice

• verificarea în registrul siturilor contaminate, mai ales pentru fostele amplasamente industriale ^[2];
• o evaluare de mediu de fază I, dacă istoricul terenului o justifică ^[2];
• studiul geotehnic și, pentru clădirile vechi, o expertiză tehnică a structurii;
• în București, riscul seismic pentru clădirile construite înainte de 1977 ^[2].

6. Drepturi ale terților

Dreptul de preempțiune din Legea 17/2014 privește terenurile agricole din extravilan, nu terenurile intravilane ^[5]. Se verifică însă contractele de închiriere în vigoare, servituțile și eventualele revendicări de restituire ^[2].

7. Verificări suplimentare la share deal

• certificatul constatator ONRC și actul constitutiv ^[6];
• certificatul de atestare fiscală ANAF ^[6];
• beneficiarul real, din registrul beneficiarilor reali ^[2];
• situațiile financiare pe ultimii trei ani și eventualele controale fiscale;
• litigiile, pe portalul instanțelor;
• contractele în curs ale firmei, angajații și garanțiile acordate.

Ordinea practică

• înainte de oferta neangajantă: carte funciară, certificat de urbanism, vizită;
• după scrisoarea de intenție: dosarul complet de documente, verificări juridice, tehnice și, la share deal, fiscale;
• înainte de semnare: extras CF actualizat, certificat fiscal, certificat energetic, condițiile suspensive îndeplinite.

Acest material are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau de investiții.